w w w . c a t a l u n y a g e s t i o . c o m


COMUNITATS DE VEÏNS

Si a vostè li toca exercir algun càrrec en la seva comunitat de propietaris, no s'espanti. Conèixer les funcions del lloc i els seus límits li ajudarà realitzar la tasca sense molèsties. Que no té cap càrrec? També li convé conèixer les atribucions de la junta de propietaris, perquè ningú abusi dels seus drets. 

LA JUNTA MANA 

La junta de propietaris és l'única que pot decidir sobre els assumptes del conjunt: destinació dels diners comunitaris, obres, normes internes, nomenament i cessament dels càrrecs, etc. Ha de reunir-se almenys una vegada a l'any i sempre que la convoqui el president o la promogui la quarta part dels copropietaris. Els seus acords han de plasmar-se en un llibre d'actes diligenciat, amb la signatura del president i del secretari. 

EL PRESIDENT GESTIONA, PERÒ NO DECIDEIX 

El president es tria entre els propietaris; com sovint no hi ha voluntaris, pot designar-se per sorteig o per torn. És obligatori acceptar el càrrec, encara que excepcionalment pot sol·licitar-se el relleu davant el jutge. El president representa a la comunitat en cas de judici, presideix les juntes i demana formalment als veïns molests que deixin de ser-ho. Però no pot decidir solament, excepte en cas d'urgència (el trencament d'una canonada, per exemple), donant notícia a la junta immediatament. A més, serà secretari i administrador, tret que es prevegin càrrecs separats. Per evitar problemes, el millor és que, cada vegada que es plantegi algun assumpte d'importància, la junta estableixi per escrit què li autoritza a fer. 

L'ADMINISTRADOR RENDEIX COMPTES

El càrrec d'administrador pot exercir-ho un propietari triat per la junta o un administrador de finques professional i remunerat. Està obligat a: vetllar pel bon règim de la casa i advertir a els qui ho pertorbin; ocupar-se del bon estat de la finca i executar els acords adoptats en matèria d'obres, així com atendre les reparacions urgents; preparar el pla de despeses anual i proposar els mitjans per afrontar-ho; custodiar la documentació de la comunitat i mantenir-la disponible; exercir de secretari, si se li ha assignat aquesta tasca. Si de la seva actuació es deriven danys, la comunitat podrà demanar-li responsabilitats (els tribunals solen ser més durs quan l'administrador és professional). 

EL SECRETARI S'OCUPA DE LA PAPERASSA 

El secretari redacta les notificacions, les citacions i les actes, i custodia els documents. A més, ha d'expedir, a petició dels veïns que vagin a vendre el seu habitatge i en el termini de set dies naturals, un certificat que aclareixi si estan al corrent del pagament de les quotes o no.

QUANTS VOTS FAN FALTA 

Si l'acord obliga a modificar el títol constitutiu o els estatuts, es precisa la unanimitat, tret que es tracti de suprimir barreres que destorbin als minusvàlids (prou la majoria dels propietaris, que sumeixen la majoria de les quotes de participació), arrendar elements comuns o crear o suprimir serveis d'interès general com l'ascensor o la porteria (basten les tres cinquenes parts). Per a assumptes relacionats amb infraestructures d'accés a serveis de telecomunicació o d'aprofitament d'energia solar, prou l'acord d'almenys un terç dels copropietaris, que a més sumeixen un terç de les quotes. Pels altres casos prou la majoria dels copropietaris, que també representin la majoria de les quotes (si en la primera convocatòria no hi ha suficients assistents, caldrà fer una altra, en la qual bastarà el vot de la majoria dels presents, les quotes dels quals sumeixen més de la meitat de les quotes dels presents.

CONSTITUCIÓ D'UNA COMUNITAT

Com constituir una comunitat Documents que ha de conservar la comunitat Estatuts comunitat Normes de Règim Interior comunitat Propietaris Passos per constituir una Comunitat de Propietaris de nova creació 

1. Celebració de la primera Junta de Propietaris en la qual estaran presents tots els propietaris d'un edifici. 

En aquesta primera Junta: 

- Es nomena al President de la Comunitat i els altres càrrecs de la Junta de Govern de la Comunitat de Propietaris. 

- Es procedeix a l'autorització de signatures i l'aprovació d'un pressupost inicial. 

S'aprova la creació d'un fons de reserva i la dotació del seu import, que no podrà ser inferior al 5% del pressupost ordinari anual. 

S'aprova facilitar a tots els propietaris de la finca una fotocòpia de l'Escriptura d'Obra Nova i Divisió Horitzontal, dels Estatuts i normes especials de Comunitat, a l'efecte de que tots les coneguin i puguin consultar-les. 

S'aprova obrir un compte corrent on es faran els pagaments i ingressos de la Junta de Propietaris. 

- Es redacta l'Acta de Constitució, que inclourà els primers acords presos en la Junta. Aquest Acta serà la primera de totes les que van a constituir el denominat Llibre d'Actes, que tota Comunitat de Propietaris ha de tenir. 

2. Legalització del Llibre d'Actes: existeixen dos tipus de Llibre d'Actes, que es poden adquirir en qualsevol papereria: 

- Llibre clàssic o enquadernat. 

- Llibre d'actes informatitzat. Perquè el llibre d'Actes tingui validesa ha de dipositar-se, totalment en blanc, en el Registre de la Propietat on es troba inscrita la finca. Serà el President de la Comunitat o bé l'Administrador, sempre que hagi estat autoritzat pel President, qui s'encarregui de realitzar el tràmit per legalitzar els Llibres d'Actes. 

3. Obtenció del Nombre d'Identificació Fiscal (N.I.F.): es *obteniene en la Delegació d'Hisenda corresponent. 

Per a això, és necessari: 

- Emplenar el model 036 de l'Agència Tributària, que ha d'anar signat pel President de la Comunitat. Aquest model pot ser adquirit en la Delegació d'Hisenda corresponent a la Comunitat de Propietaris, o bé a la seu central d'Hisenda, situada al carrer Guzmán el Bé, nº 139, de Madrid. 

Aquest imprès ha d'anar acompanyat de la següent documentació:

- Còpia del nomenament del President. 

- Fotocòpia del DNI del President de la Comunitat. 

- Escriptura de Divisió Horitzontal de l'immoble. Convocatòria i Junta General de Constitució de la comunitat 

- Obtenció del C.I.F. de la comunitat en la *AEAT. 

- Diligència del llibre d'actes - Sol·licitud al promotor de la documentació que ha de lliurar. Contractació d'empreses de manteniment i subministraments Confecció de pressupost inicial estimat de la comunitat Reclamació de tots els repasos i defectes de la finca Reclamació, si escau, de vicis ocults Documentació que ha de lliurar el constructor i/o promotor dels habitatges de promoció nova L'administrador ha de recopilar la documentació necessària de la comunitat, és la seva responsabilitat custodiar, a la disposició dels propietaris aquesta documentació. 

Article 20. i) *LPH Escriptura de divisió horitzontal i obra nova Estatuts (si no estan l'el doc. Anterior) Reglament de règim interior Certificat de final d'obres Plans de les instal·lacions generals Alta en la contribució urbana Butlletins de les instal·lacions elèctriques Llicència d'Activitat i funcionament de les instal·lacions de l'edifici Contractes de manteniment (els ja realitzats pel promotor) Llibre de l'edifici Contractes de subministraments (els ja realitzats pel promotor) Pòlisses de segures Dades dels propietaris. Documents que han de conservar-se per la Comunitat de Propietaris Estatuts i Reglament Interior de la Comunitat Escriptura de propietat horitzontal expedida per Notario. Expedients d'arbitris de l'Ajuntament. Contracte de conservació i manteniment d'ascensors. Contracte de lectura i conservació i manteniment de comptadors d'aigua. Expedient de subministrament d'aigua potable Contractes de Luz i força. Contractes d'Assegurances d'accidents i pòlisses de responsabilitat civil. Contracte de Segur d'Incendis. Expedient del Porter o empleat de Finca. Llibres de comptabilitat. Llibre de *comuneros. Resguard de pagament d'Assegurances Socials. Rebuts de pagament mensual de nòmina de porter i altres empleats. Plànol de la casa. Contracte de treball del Porter i empleats de la finca. Llei de Propietat Horitzontal. Reglament de Porters o Conveni Reglamento d'Administradors de Finques Urbanes. Resguards bancaris del compte de la Comunitat. Resguards d'arbitris municipals. Contractes d'obres majors i pressupostos. Assegurances obligatòries Segur de Responsabilitat civil. 

- Un segur de responsabilitat bàsic, de caràcter obligatori, destinat a cobrir els danys produïts en els elements fixos d'un edifici i les seves instal·lacions. 

- Un segur de responsabilitat civil, que no té caràcter obligatori però que és molt recomanable, ja que està destinat a cobrir els danys que es puguin produir a altres persones com a conseqüència d'un sinistre ocorregut en la Comunitat de Propietaris. 

Segur d'incendis, destinat a cobrir: 

- Aquells incendis produïts de forma fortuïta o per negligència de l'assegurat o dels seus familiars, i també als incendis provocats per terceres persones alienes a la finca. 

- Els sinistres produïts per la caiguda de rajos o explosions, els danys produïts a conseqüència de les mesures adoptades per extingir l'incendi i la reparació o indemnització dels béns que, encara que s'hagin salvat, estiguin deteriorats. 

Estatuts comunitat propietaris Són les regles de constitució i exercici del dret i disposicions no prohibides per la llei amb vista a l'ús o destinació de l'edifici, els seus diferents pisos o locals, instal·lacions i serveis, despeses, administració i govern, assegurances, conservació i reparacions.

Normes de Règim Interior 

Les normes de règim interior són les que, aprovades pel conjunt dels propietaris per majoria ordinària, regulen els detalls de convivència i l'adequada utilització dels serveis i coses comunes, dins dels límits establerts per la llei i els estatuts. Article.6 Llei 49/1960 de 21 juliol 1960, sobre Propietat Horitzontal. (BOE de 23 de juliol) 

Òrgans de Govern Comunitat Propietaris 

- La Junta de propietaris. 

- El president i, si escau, els vicepresidents. 

- El secretari. 

- L'administrador. La validesa i eficàcia d'actuació d'aquests òrgans, així com el seu propi reconeixement, depèn que s'hagi constituït efectivament el règim de propietat horitzontal, moment en què els interessos comunitaris i correlatives responsabilitats troben la representació i protecció jurídica deguda.